부동산 HUG, 보증사고 빌라 자체 매입 나서

[단독]HUG, 보증사고 빌라 자체 매입 나서

등록 2024.05.10 19:17

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HUG "손실 헷징, 임대시장 안정화 목표"LH‧SH에 매각 또는 임대위탁 방식 유력시장개입 비판도···"경매 순기능 방해 우려"

주택도시보증공사 부산 사옥 전경. 사진=주택도시보증공사 제공

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증사고가 난 주택을 직접 인수하고 나섰다. 집값 하락으로 경매나 즉시 매각이 여의찮아서다. 채권을 자산으로 전환해 부채비율을 낮추고 자산 가치를 방어하는 전략으로도 읽힌다. 다만 일각에서는 지나친 시장개입이 될 수 있다는 우려도 나온다.

10일 경매업계와 HUG 등에 따르면 HUG는 이달 초부터 임차인에게 전세보증금을 대신 돌려주고 획득한 주택보증금 채권을 소유권으로 전환하고 있다. 채권을 행사하거나 대항력 해지 후 직접 경매에서 낙찰받는 식이다.

HUG는 전세보증사고가 일어나면 보증금을 대신 지급한 후 미반환 보증금에 대해 채권을 설정한다. 이 채권은 경매가 진행되더라도 대항력을 가진다. 대항력은 제3자가 집을 취득하더라도 기존에 설정된 보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 법적 권능을 말한다.

HUG가 직접 주택에 대한 소유권을 취득하는 것은 이례적인 일이다. HUG는 통상적으로 보증사고가 발생하면 임차인에게 먼저 보증금을 돌려주고 집주인에게 구상권 청구하거나 경매하는 방식 등을 통해 자금을 회수해 왔다.

HUG가 직접 소유권을 확보하고 나선 것은 집값이 HUG가 대항력을 설정한 금액보다 더 낮아져서다. 설정된 금액이 시세보다 비싸진 탓에 경매에서 유찰이 반복되자 직접 소유하는 방식으로 전략을 바꾼 것.

채권을 소유권으로 전환하게 되면 HUG의 부실 위험도 줄어들 것으로 보인다. 채권은 일종의 부채로 간주된다. 소유권을 획득해 자산으로 전환하면 현금성 자산으로 분류된다. 이 경우 회계상으로 부채비율이 낮아져 재무 건전성이 개선되는 효과가 있다.

소유권을 가지고 있으면 적극적인 권리 행사도 가능해진다. 매각 시점을 조율할 수 있다는 것이 가장 큰 이점이다. 집값이 회복된 뒤 매각해 손실을 줄이고 수익을 낼 수 있는 것. 새로 임대로 줘 임대수익을 얻을 수도 있다.

임대 사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등에 위탁 방식으로 맡길 가능성이 크다. 이들 공사가 HUG로부터 주택을 매입해서 공공임대 자원으로 활용하는 방안도 검토 중이다. 실제로 SH는 올해 전세 사기 주택 600호가량을 매수할 계획을 밝힌 바 있다.

HUG 관계자는 "최근 전세 보증사고 물건을 매입하고 있는 것이 맞는다"면서 "민생토론회에서 나온 방안 중 하나로 빌라 등 주택가격의 지나친 급락을 막는 한편 보증 사고로 인한 손실을 완화하기 위한 조치"라고 했다.

다만 일각에선 HUG의 이러한 조치가 지나친 시장개입이 될 수도 있다는 말이 나온다. 경매전문가 윤보운 에릭TV 대표는 "HUG가 시장의 적정가격보다 높은 가격에 매물을 흡수하면서 경매시장이 경색되고 있다"면서 "이 같은 시장개입이 일어나면 시장 내 돈의 흐름을 원활하게 하고 시장가격을 조정하는 경매의 순기능이 악화할 우려가 있다"고 했다.