은행, 주담대 만기 최장 40년→50년···득과 실은?

은행들이 만기를 최장 50년까지 늘린 주택담보대출을 속속 선보이고 있다. 50년 만기 주담대를 선택하게 될 경우 대출 한도가 늘어나고 매달 은행에 내야 하는 원리금 부담은 줄어든다는 이점이 있다. 다만 총이자는 오히려 많아질 수 있어 신중한 접근이 필요하다.

6일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·NH농협·IBK기업·Sh수협·DGB대구은행 등 시중은행 및 지방은행은 최근 50년 만기 주담대 상품을 판매 중이다. 우리은행도 조만간 만기 50년 주담대를 선보일 예정이다.

앞서 지난달 5일 NH농협은행은 시중은행 가운데서는 처음으로 주담대 상품인 채움고정금리모기지론(혼합형) 만기를 50년으로 연장했다. 기존에는 만기가 40년이었지만 이를 10년 더 늘렸다. 하나은행도 지난달 7일부터 하나 아파트론, 하나 혼합금리모기지론, 하나 변동금리모기지론, 하나 혼합금리모기지론(변동금리대환전용), 하나원큐 아파트론, 하나원큐 주택담보대출 등 주담대 상품의 최장기간을 40년에서 50년으로 변경했다.

KB국민은행은 KB주택담보대출, KB월상환액 고정형 주택담보대출 등 주담대 상품의 최장 만기를 40년에서 50년으로 늘렸다. 신한은행도 지난달 26일부터 신한주택대출, 생애최초주택구입자금대출, 플러스 모기지론 등의 만기를 50년으로 확대했다.

금리는 이날 기준 NH농협은행 '채움고정금리모기지론'(혼합형, 5년 고정)은 3.53~5.53%, 하나은행은 6개월 변동금리 5.437~6.937%, 혼합형(5년 고정) 4.789~6.289%다. KB국민은행 'KB주택담보대출'(혼합형, 5년 고정) 3.95~5.35%, 신한은행 '신한주택대출'(5년 고정) 4.60~5.90% 수준이다.

이처럼 만기가 연장되면 다달이 갚아야 할 원리금은 줄어든다. 예를 들어 5억원의 대출(원리금균등상환방식)을 40년 만기, 연 5%로 받는다고 하면 월 원리금은 약 241만원 정도다. 여기서 같은 조건으로 만기만 50년으로 늘리게 되면 월 원리금은 227만원가량 된다. 약 14만원 원리금 부담이 줄어드는 셈이다.

또한 대출 기한이 늘어나게 되면 대출 한도가 확대되는 효과를 볼 수 있다. 총대출액이 1억원을 초과하면 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(은행권 기준)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없도록 되어있다. 하지만 만기가 길어지면 연간 원리금 상환액이 줄고 DSR은 내려가 대출받을 수 있는 금액은 늘어난다.

반면 총이자도 그만큼 불어난다. 40년 만기(원리금균등상환방식, 연 5% 금리)시 총대출이 되자는 6억5727만원이지만 50년 만기로 대출했을 경우에는 총이자가 8억6242만원에 달한다. 대출 원금보다도 이자가 더 많아지게 되는 것이다.

물론 50년 만기를 꽉 채워 상환하는 사례는 흔치 않다. 일정기간이 지나 집을 매도해 상환하거나 여유자금을 통해 상환하는 등의 경우가 더 많기 때문이다. 집값이 상승한다면 매매를 통해 대출 상환 및 시세 차익도 노려볼 수 있지만 반대로 집값이 오르지 않을 때는 이자 부담과 함께 대출 상환을 지속할 수밖에 없다는 지적이다.

은행권 관계자는 "만기가 늘어나게 되면 총이자도 늘지만 원리금에 대한 부담은 줄어든다"며 "이에 은행, 상품마다 차이는 있지만 통상 3년이 지나면 중도 상환 해약금이 없어지는데 여유자금이 생겼을 때 마다 미리 상환해 이자 부담금을 줄이는 것도 방법"이라고 말했다.