정비사업 추진 두 팔 걷은 오세훈...각종 규제 풀고 대규모 지원안 내놔

오세훈 서울시장이 재개발·재건축 활성화를 위해 본격적으로 나선 모습이다. 파격적인 인센티브와 규제 완화, 공공지원 방안을 마련했다.

서울시는 27일 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다.

기존 사업지는 용적률 인센티브, 보정계수 적용 등으로 사업성을 높여주기로 했다. 허용용적률을 초과하는 등으로 사업이 막힌 곳은 법적상한용적률을 초과하는 인센티브 용적률을 부여해 사업 추진을 독려한다.

시는 우선 정비사업의 사업성 개선에 초점을 뒀다. 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브 지원책을 마련했다.

교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다. 단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.

사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다. 허용용적률(지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률)를 현 10~20% 수준에서 20~40%까지 늘린다.

예컨대 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다.

보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다.

이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 하는데, 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다.

보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 분양주택이 10%포인트 늘어나게 된다.

서울시 측은 분양 수익이 낮은 노원구 등의 지역에 보정계수를 적용할 방침이다.

2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역은 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

시는 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.

공공기여 부담도 낮춰준다.

우선 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 준다.

아울러 시가 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정 주기를 단축할 방침이다.

속도감 있는 사업을 위한 공공지원 방안도 내놓았다. 재개발 허용 기준을 당초 4m 이상 도로에서 6m 미만 도로에 접한 경우로 기준을 완화했다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어날 것으로 시는 분석했다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다.

또 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 획기적으로 줄여준다.

이외에도 초기 융자 지원 확대, 공공주택 매입비 조기 지급, 공사비 갈등과 관련한 사업장 집중 관리 등의 지원책을 발표했다.

시는 9월 내 관련 절차를 마무리하고 바로 적용할 예정이다.