부동산 PF '폭탄'에 건설사-캐피탈-온투업 줄도산 위기

부동산 침체가 이어지면서 발생한 유동성 위기가 본격화되는 모양새다. 일선 중견‧중소 건설업체가 브릿지론과 PF 부담을 이기지 못하고 파산하는 일이 잦아지면서 저축은행과 캐피탈 등 제2금융권으로까지 부담이 전가되는 모양새다. 업계에선 이르면 연말이나 내년 초에 캐피털사 1~3곳이 무너질지도 모른다는 말도 나온다.

폐업하는 건설사들이 늘어나고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)에 따르면 올해 상반기까지 폐업신고를 한 종합·전문건설업체는 1787개사로 집계됐다. 2014년 상반기(2163개) 이후 가장 큰 규모다.
업계에선 건설사가 폐업하는 주된 원인으로 회사 도산 등 경영악화를 꼽는다. 부동산 경기 침체와 공사비 상승으로 사업성이 떨어지는 상황에서 금리상승으로인한 부담까지 겹치면서 어려움이 커졌다는 것. 공사를 멈추거나 시작하지 못하는 현장이 많아졌고 매각‧경매형태로 토지를 처분하는 곳도 많아졌다는 설명이다.

실제로 많은 건설사들이 발이 묶인 상황이다. 부동산 상승기에 땅을 사들인 건설사는 분양가를 높게 책정해야만 하는 상황이다. 토지매입비와 공사비, 금융비용 등 매몰비용을 회수해야해서다. 하지만 미분양 우려가 큰 상황에서 무리하게 사업을 진행하면 공사비만 들고 회수를 하지 못하는 일이 생길 수 있다. 지난 5월말 전국 미분양 주택은 6만8865가구로 20년 장기 평균(6만2000호)보다 많은 상황이다.

실제로 전국 곳곳에선 공사를 시작조차 못한 현장들이 심심찮게 보인다. 이는 사업이 본격화되는 지표인 브릿지론의 본 PF 전환에서도 나타난다. 올 상반기 저축은행이 취급하고 있는 브릿지론이 본 PF로 전환한 경우는 5%도 되지 못한다. 브릿지론은 사업이 본격화 돼 받기 되는 PF 전에 초기 자금을 마련하기 위해 제2금융권 등에서 고금리로 돈을 빌리는 것을 말한다.
자금회수가 힘들어지면서 저축은행들도 어려움이 커지는 모양새다. 땅을 담보로 잡긴 했지만 대다수의 브릿지론은 실물이 아닌 개발이 완료됐을 때를 감안해 땅의 가치를 매긴다. 이 때문에 통상적으로 감정가를 실제 땅값의 몇 배에서 수십 배까지 높게 책정한다. 사업이 엎어지면 빌려준 돈보다 턱없이 부족한 가치의 땅만 남게 되는 것이다. 한국기업평가에 따르면, 저축은행의 자기자본 대비 브릿지론 비중은 128%에 달한다.

캐피탈(할부금융·리스)업계도 사정은 마찬가지다. 국내 28개 캐피탈사의 올해 3월 말 기준 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 규모는 21조6736억원에 달한다. 2019년 말 약 8조9189억원 수준이었던 것을 감안하면 2.4배나 규모가 커졌다. 그만큼 부동산 위기에 취약해진 셈이다.

실제로 한국기업평가 등에 따르면 국내 캐피탈사 28곳의 지난 3월 말 기준 고정이하여신 잔액 합계 규모는 총 3조1545억원으로 1년 전(2조995억원)보다 약 50.3% 증가했다. 고정이하여신은 고정, 회수의문, 추정손실 여신을 말하며 부실채권(NPL)이라 부른다. 연체기간이 3개월 미만인 '요주의이하여신'도 지난해 3월 5조6744억원에서 올해 3월 8조6981억원으로 53.3% 늘었다.

온라인투자연계금융업계(온투업계)도 예외가 아니다. 온투업계는 전체대출에서 부동산담보대출이 65%, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 5%를 차지한다. 부동산과 운명을 같이한다고 해도 무방할 정도다. 온투업계의 연체율은 2022년 6월 3.02%에서 올해 2월 7.58%로 2배 이상 올랐다. 난 4월 기준 연체율이 두 자릿수를 넘긴 곳도 전체의 22.5%(11곳)에 달한다.

위기 속에 존망자체가 흔들리는 곳도 나타나고 있다. 온투업에선 지난해 12월 그래프펀딩이 폐업했고 비드펀딩도 지난달 말을 끝으로 영업을 종료했다. 국내 3대 신평사(한국신용평가·한국기업평가·나이스신용평가)는 지난달 저축은행 3곳(웰컴·키움·OSB)의 등급 전망을 하향 조정했다.

업계관계자는 "부동산관련 대출 비중이 큰 온투업은 부동산 침체의 직격탄을 맞았다"면서 "캐피탈사도 이르면 연말에서 내년 초 사이에 1~3곳이 파산할 가능성이 큰 것으로 본다"고 했다.