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고병훈 기자
등록 :
2020-06-05 14:12

[IPO레이더]이지스밸류플러스리츠, 국내 대표 오피스 리츠 상장 추진

국내 최대 부동산 자산운용사 이지스자산운용이 자산관리 담당
투자자산은 서울 시청역에 위치한 프라임 오피스 ‘태평로빌딩’

서울 중구에 위치한 태평로빌딩 전경. (사진=서울IR 제공)

이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사(이하 이지스밸류플러스리츠)가 5일 서울 여의도에서 간담회를 개최하고, 상장 계획과 향후 성장 전략에 대해 밝혔다.

이지스밸류플러스리츠는 현재 34조원이 넘는 부동산 운용자산(AUM)을 보유하고 있는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 최초로 출시하는 상장 리츠다. 투자자가 리츠의 주식에 투자하고, 리츠가 부동산을 보유하는 부동산 펀드의 수익증권을 취득하는 구조를 갖고 있다.

이지스밸류플러스리츠는 이번 공모를 통한 자기자본을 조달해 ‘태평로빌딩’을 보유한 ‘이지스97호 펀드’의 수익증권을 투자해 안정적인 수익률을 달성하는 한편, 향후 우량 오피스 빌딩을 보유한 부동산 펀드나 리츠를 추가로 편입해 중장기 성장 동력을 확보할 계획이다.

■국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 출시하는 첫 상장 리츠

이지스밸류플러스리츠는 이지스자산운용이 자산을 관리한다. 이지스자산운용은 현재 부동산펀드 설정액 국내 1위, 아시아 부동산 운용자산규모 세계 3위 기업이다.

이지스자산운용은 2016년부터 지난해까지 국내에서 설정된 전체 부동산 공모펀드 39개 중 15개를 출시하며 가장 많은 공모펀드를 설정했다. 기존 기관투자자 중심으로 투자됐던 부동산 간접투자 상품을 개인투자자도 투자할 수 있도록 공모 상품들을 지속적으로 선보이며, 부동산 간접투자시장 활성화와 저변 확대에 앞장서왔다.

국내외 다양한 부동산 포트폴리오 및 운용, 자산관리 경험과 역량을 보유하고 있는 이지스자산운용은 향후 우량 부동산 발굴과 운용 노하우를 적극 활용해 리츠의 안정적인 성장을 이끌 계획이다.

금융투자업계 관계자는 “리츠는 운용사가 투자자들이 접근하기 어려운 다양한 정보를 활용해 투자 시 발생할 수 있는 공실이나 임차인 채납, 매각 리스크 등을 꾸준히 관리할 수 있는 역량이 중요하다”며 “같은 부동산 자산이라도 운용 역량 및 리스크를 잘 관리할 수 있는 운용사가 비교적 높은 수익을 얻을 수 있다”고 밝혔다.

■서울 CBD 핵심 권역에 위치한 프라임 오피스 ‘태평로빌딩’이 투자자산

오피스 리츠 투자 시, 중요하게 고려해야 할 사항은 입지, 물리적 규모, 임차인 구성 등 세 가지다. ▲투자자산이 서울 핵심 권역인 중심업무지구(CBD), 강남권(GBD), 여의도권(YBD)에 위치한 오피스인지 ▲상대적으로 신용도, 재무 건전성이 우수한 연면적 1만 평 이상 큰 규모의 오피스 임차인을 얼마나 확보했는지 ▲우량 임차인으로 구성된 멀티테넌트(Multi-tenant) 오피스인지에 따라 투자 수익률이 달라진다.

이지스밸류플러스리츠의 투자자산은 서울시 중구에 위치한 ‘태평로빌딩’이다. 전통적으로 대기업과 금융회사가 선호하는 서울의 CBD(중심업무지구)에서도 핵심 권역인 시청권역(1, 2호선 시청역 도보 1분 거리)에 위치한 연면적 약 4만㎡(1만2100.5평)의 프라임(연면적 1만평 이상)급 오피스다.

빌딩 주변 500m 내 다수의 대기업, 국내외 금융사, 다국적 기업 등이 위치해 해당 기업과 관계사에서 발생하는 임차수요가 높으며, 최고급 오피스에 대한 프리미엄이 존재한다. 또 서울의 중심부인 시청권역은 강남과 여의도로의 접근성이 뛰어나며, 경기도 주요 도시로부터 광역버스를 이용한 접근성도 우수하다.

특히, 19개 임차사가 입주해 있는 다수 임차인(Multi-tenant) 오피스로, 이 중 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC), 보람상조 등 우량 임차인이 임차 면적의 65.1%를 차지하고 있으며, 임대율은 약 95%에 달한다. 임차인의 임대차 만기가 분산돼 있어 급격한 공실률 상승 가능성도 낮다.

준공 후 현재까지 지속적인 설비투자(CAPEX)를 통해 우수한 건물 관리 상태를 유지하고 있으며, 향후에도 지속적인 설비투자로 업무 환경을 개선하고 임대 경쟁력을 유지해 나갈 예정이다.

■3년 이내 배당소득에 대한 세제 혜택 기대

이지스밸류플러스리츠는 우량 임차인을 확보한 멀티테넌트 오피스인 태평로빌딩을 주요 투자자산으로 편입해 안정적인 수익률을 달성할 전망이며, 초저금리 시대에 장기적으로 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있다.

이지스밸류플러스리츠는 이지스97호와 동일명목의 보수를 중복으로 수취하지 않고, 운용성과만을 수취한다. 특히, 이지스밸류플러스리츠에 투자하는 개인투자자는 ‘조세특례제한법’에 따라 판매사에 신청하면 3년 이내에 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고, 9%의 세율로 분리과세를 적용받을 수 있는 혜택도 있다.

한편, 이지스밸류플러스리츠는 태평로빌딩 외에도 향후 시장상황 등을 고려해 유상증자를 통해 우량 오피스빌딩을 보유한 부동산펀드 또는 리츠를 추가 포트폴리오로 편입해 장기 성장 동력을 확보할 계획이다.

이지스자산운용 관계자는 “이지스밸류플러스리츠가 전문적으로 투자하는 오피스는 호텔, 리테일 섹터와 비교해 전 세계적으로도 코로나19 영향을 상대적으로 적게 받은 안정적인 섹터”라며 “이지스자산운용의 부동산 투자 전문성과 노하우를 활용해 우량 오피스 빌딩을 지속적으로 편입하며 장기적으로 안정적인 성장을 이어나갈 것”이라고 밝혔다.

한편, 이지스밸류플러스리츠의 상장 대표주관사는 삼성증권이며, 인수회사는 한화투자증권과 신영증권이다. 총 공모 주식수는 2,370만 주로, 주당 공모가는 5,000원이다. 오는 10일~11일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하며, 기관투자자와 일반투자자 공모청약은 16일과 17일 양일간 동시에 진행한다.

기관투자자 청약은 삼성증권에서, 일반투자자 청약은 삼성증권, 한화투자증권, 신영증권에서 할 수 있다. 상장 예정 시기는 7월 중이다.

고병훈 기자 kbh6416@

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