원자재값 상승 폭탄 본격화···재개발·재건축 줄줄이 공사비 증액

최근 들어 공사비를 증액하는 건설현장이 늘어나고 있다. 올해 들어 원자재가격이 계속 오른 영향이다. 공사비 증액 부담을 조합원이 나눠서 떠안아야하는 재개발·재건축 사업장 중에선 공사비 증액을 두고 조합과 시공사 간 갈등을 빚는 곳도 늘고 있다.

30일 건설업계에 따르면 GS건설은 최근 서울 서초구 신반포4지구(메이플자이) 재건축조합에 공사비를 기존 9300억원에서 1조4000억원으로 4700억원 증액해달라고 요청했다. 설계 변경에 따른 추가비용 2900억원과 금융비용과 물가상승률을 반영한 1800억원을 더한 금액이다. 기존 공사비 대비 약 50%가 늘어나는 셈이다.

신반포4지구 조합은 금융비용과 물가상승분에 해당하는 1800억원은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 품질향상도 없이 단순 비용 증가 분으로 기존 공사비 총액의 20%에 달하는 금액을 치루는 것은 부담이 크다는 것. 김학규 신반포4지구 재건축 조합장은 "계약 후 착공 전까지만 물가상승률을 반영하기로 했는데, 착공한 이후의 상승분까지 공사비를 올려달라는 것은 받아들이기 어렵다"고 했다.

신반포4지구는 이번 공사비 증액 갈등 전에도 조합과 시공사 간 갈등이 있었던 것으로 알려졌다. 조합이 진행해야 하는 시유지매입이 지연되면서 착공이 계획보다 늦어진 데다 공사 시간도 제한해 시공사 측의 불만이 컸다.

금융비용과 물가상승률을 반영해 공사비를 올리는 것은 조합 입장에선 전혀 달갑지 않은 일이다. 품질향상 없이 비용만 늘어나기 때문이다. 이 때문에 건설경기가 좋았던 2019년부터 지난해까지만 해도 물가상승에 따른 공사비를 증액을 하지 않겠다고 약속하면서 시공권을 따낸 건설사도 많았다.

하지만 최근엔 금리인상과 물가상승으로 인해 공사비를 증액하는 현장이 계속 늘어나고 있다. 건설현장에서 물가상승에 따른 공사비 증액이 드문 일은 아니지만 신반포4지구처럼 증액 규모가 커지고 있는 것이 문제다. 초유의 공사 중단 사태를 빚었던 강동구 둔촌주공 재건축도 공사비 6000억원 증액을 조합이 거부했다가 결국 최종적으로 1조1000억원을 증액하게 됐다.

실제로 건설업체 대부분이 올 하반기 들어 상당수 현장에서 공사비를 증액했다. 삼성물산은 부산 온천4구역과 공사비 증액계약을 통해 약 1000억원을 증액했다. GS건설은 포항 학잠지구와 광명 철산주공 10·11단지 재건축 등에서 공사비를 올렸다. DL이앤씨도 성남 금광1구역, 호계온천 주변지구 재개발 등에서 공사비를 증액했다고 정정 공시했다.

조합의 반발에도 불구하고 건설업계에선 공사비를 올리지 않을 수 없는 상황이라고 항변한다. 금리가 너무 급격하게 치솟은 데다, 지난해부터 크게 치솟은 원자재 가격도 공사비를 올리게 만들고 있다.

금리인상은 건설업계의 유동성 위기를 불러왔다. 지난해 7월까지 0.50%에 불과하던 기준금리는 현재 3.25%까지 치솟았다. 건설 호황기에 대규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으켰던 건설업계는 우발부채를 걱정해야하는 상황에 처했다.

원자재 값 상승에 대한 부담도 크다. 대한건설정책연구원에 따르면 건설자재 가격은 지난해 27%가 올랐고, 올해도 8%가량 상승했다. 건설업계는 매출에서 원자재 가격이 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 3분기 기준 건설업계의 매출원가는 ▲현대건설 92.4% ▲GS건설 88.8% ▲대우건설 87.8% ▲DL이앤씨 87.2% 순이다.

건설업계 관계자는 "건설업체 대부분이 연 단위로 자재공급 계약을 맺는데, 올 하반기 들어 지난해와 올해 상승분이 본격적으로 반영되고 있다"면서 "치솟던 글로벌 물가가 최근 들어 안정화돼가고 있지만 러시아-우크라이나 전쟁 등 외부요인으로 인한 수급불안으로 여전히 리스크가 큰 상태"라고 했다.

한편, 공사비 증액 요구로 인해 본 계약이 미뤄지거나 시공사를 교체하는 조합도 늘고 있다. 건설업계 관계자는 "지난해부터 올해까지 시공사 계약을 해지한 조합 대부분이 공사비 갈등이 원인이었다"면서 "시공사 선정 이후에 공사비를 두고 갈등이 커지면서 최대 150일 이상 걸리는 '공사비 검증'을 요구하는 조합도 늘었다"고 했다.