재초환 완화되면···"신호는 '긍정', 재건축 활성화는 '글쎄'"

정부가 재건축 초과이익환수제(재초환) 손질에 나선 가운데 향후 부담금 완화 정도에 따라 시장의 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다.

국토교통부에 따르면 정부는 오는 9일 발표할 '주택 250만 가구+알파(α)' 공급대책에서 도심 주택공급 활성화 방안 가운데 하나로 재초환 부담 완화 방안을 발표할 예정이다.

재초환은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3000만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 제도다.

이 제도는 지난 2006년 도입된 후 줄곧 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고, 강남권에서는 첫 확정금액 부과를 앞두고 있다. 현재 재초환 예정액이 통보된 단지는 전국 약 70개에 이른다.

서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지는 지난달 가구당 7억7000만원의 재초환 부담금이 통보됐다. 이는 당초 조합이 예상한 4억원보다 두 배 가까이 높은 것으로 현재까지 통보된 예정액 중 최고 금액이다.

서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 사업시행인가 시점인 2018년에 통보된 최초 예정액이 가구당 1억3569만원이었으나, 최근 집값 급등으로 최종 확정부담금은 예정액의 2배가 넘는 3억원 선으로 추정된다.

때문에 재건축 조합들은 재초환이 도심 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌이라고 지적하고 있다. 이번 제도 개선을 통해 재건축 부담금을 폐지하거나 대폭 낮춰주지 않는다면 사업 추진이 어렵다는 게 이들의 주장이다.

현재 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 것이 가장 유력한 방안으로 거론되고 있다. 3000만원 초과부터 초과이익 구간별로 10~50%로 차등화된 부과율을 낮추거나 2000만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안 등도 검토대상이다.

재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안도 거론되고 있다. 윤석열 대통령의 공약대로 1주택 장기보유 실수요자에 대해서는 세부담을 경감해주는 방안도 추진된다.

앞서 국민의힘 배현진 의원이 대표 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에는 주택 보유기간이 10년 이상이고, 보유 기간 중 거주기간이 5년 이상인 1주택자 조합원에 대해서는 재건축 부담금의 50%를 경감해주는 방안이 포함된 바 있다.

업계에서는 면제 기준을 1억원으로 상향하면 부과 대상에서 제외되는 단지들이 많을 것으로 보고 있다. 하지만 부과액이 수억원에 육박하는 단지들이 재건축 부담금을 감수하고 사업을 서두를 수 있을지 미지수다. 이에 따라 도심 재건축 활성화를 위한 획기적인 감면안이 나와야 한다는 입장이다.

서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 "재초환은 민간공급 활성화를 막는 큰 규제였기 때문에 제도를 꼭 개편해야 한다"며 "결국 공급이 이뤄져야, 집값이 안정될 수 있다"라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "재초환 완화 될 경우 시장에 재건축 관련 제도에 대한 불확실성이 해소된다는 메시지를 주는 것이기 때문에 긍정적으로 본다"면서 "다만 재건축에서 건설비용 등 외적비용 등도 상당부분을 차지하기 때문에 재초환 완화만으로 도시정비 활성화가 될 지는 미지수"라고 전했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "'주택 공급 로드맵'을 발표하는 자리인 만큼 정비사업 활성화를 위해 일정기간 시행을 유예한다고 밝히고 법 개정을 추진할 가능성도 있다"고 설명했다.