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사실상 서울, 광명 2구역 “짓기만 하면 10억은 넘는데···분상제 탓에”

사실상 서울, 광명 2구역 “짓기만 하면 10억은 넘는데···분상제 탓에”

등록 2021.11.24 09:13

김소윤

  기자

[르포]광명뉴타운 1·2구역 현장 가보니서울 인접 입지로 집값 고공행진 최대 16억 하기도재개발 지체돼 중간에 헐값에 판 원주민도 많아 곳곳서 재개발 윤곽 드러내자 해제구역도 부활 시동

사실상 서울, 광명 2구역 “짓기만 하면 10억은 넘는데···분상제 탓에” 기사의 사진

서울시와 가까워 차선책으로 ‘이 지역’을 택하지만 예상보다 높은 집값에 당황해 인근 안양 구시가지나 안산, 인천 등지로 내려가는 경우도 있다고 한다. 해당 지역은 경기도 내 ‘광명뉴타운’으로 공교롭게도 이미 지난 2003년에 정부가 서울 강남구와 함께 광명시를 투기지역으로 지정한 적이 있었다. 또 이후 2018년 8·27 부동산 대책으로 하남시와 함께 투기과열지구로 추가지정 된 곳이기도 하다.

그 중에서 서울시 구로구의 개봉동과 바로 인접한 지역은 광명 제 1R·2R구역 등이다. 목감천 사이를 두고 다리만 건너면 서울과 바로 직결됐는데 한 마디로 ‘코 닿으면’ 서울인 셈이었다. 이달 11월에 일반분양을 기다렸다가 분양가가 낮게 책정됐다며 조합원들의 반발을 산 ‘베르몬트로 광명’이 바로 이 광명2R구역에 해당된다. 베르몬트로 광명은 지하 3층에서 지상 최고 35층으로 26개동에 3344가구 대규모 단지로 조성되는 아파트로 대단지인만큼 시공사도 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등 3개 건설사가 책임 시공을 맡게 됐다.

베르몬트로 광명은 지하 3층에서 지상 최고 35층으로 26개동에 3344세대 대규모 단지로 조성되는 아파트로 대단지인만큼 시공사도 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등 3개 건설사가 책임 시공을 맡게 됐다. 사진 = 김소윤 기자베르몬트로 광명은 지하 3층에서 지상 최고 35층으로 26개동에 3344세대 대규모 단지로 조성되는 아파트로 대단지인만큼 시공사도 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등 3개 건설사가 책임 시공을 맡게 됐다. 사진 = 김소윤 기자

◇일반분양 기다렸는데···분상제 적용·낮은 분양가로 연기된 ‘베르몬트로 광명’ = “아파트가 들어서기만 하면 바로 10억원 넘어갈 꺼에요.” <광명 제 2R구역 현장 관계자>

23일 본지가 ‘베르몬트로 광명’이 들어설 자리인 제 2R구역을 직접 방문해 보니, 인근 현장 관계자는 “현재 분양가가 생각보다 낮게 책정됐지만 이 지역에 아파트가 들어서기만 하면 시세가 10억원 바로 넘어갈 것으로 보인다. 때문에 시세 차익만 해도 최소 5억원 이상은 될 것이기 때문에 일반 분양 일정만 나온다면 경쟁률이 치열할 전망”이라고 설명했다. 현장은 이미 착공에 들어가 공사가 한창 진행 중이었다.

공교롭게도 ‘베르몬트로 광명’ 일반 분양 일정은 ‘잠정 연기’된 상태다. 원래대로라면 이달 11월 중에 진행됐어야 했다. 심하게는 1년이나 연기될 것이라고 말하는 이들도 적지 않다. 시공사인 대우건설과 해당 정비사업 관계자에게 직접 문의해 보니 “낮은 분양가에 반발한 조합원들이 주택도시보증공사에 직접 재심사를 요청한 만큼 분양 일정이 잠정 연기된 상태”라고 밝혔다.

앞서 광명2구역 재개발 조합은 최근 광명시청으로부터 분양가상한제 심의 결과 3.3㎡ 당 분양가는 2000만6112원으로 책정됐다고 통보 받았다. 이는 관리처분변경인가 기준이었던 3.3㎡ 당 1900만원 대비 100만원 상승했지만 조합이 택지 감정평가 등을 거쳐 제출한 금액보다는 250만원 가량 낮은 수준이었다. 조합은 3.3 ㎡ 당 2300만원대 분양가를 신청한 것으로 전해졌다. 조합원 대다수는 이 같은 분양가상한제 심의 결과에 반발해 재심의를 요청했고 일반 분양 일정은 미뤄질 수밖에 없었다.

또 이는 지난 2018년에 분양한 철산동 ‘철산센트럴푸르지오’ 평당 분양가인 2200만~2300만원보다도 낮은 금액이기도 했다. 현재 철산센트럴푸르지오 전용 84㎡의 시세가 15억~16억원(평당 4000만원 전후)이라는 점을 고려하면 베르몬트로 광명의 분양가는 딱 반토막인 셈이었다.

광명2구역 조합 관계자는 “평당 2천만원이라는 가격을 듣자 마자 조합도 건설사도 어이없는 결과에 황당하기만 했다”라며 “이는 광명시가 광명의 자존심을 먹칠한 처사인데다 당초부터 최소 평당 2400만원 이상을 예상한다고 소문이 자자했던 만큼 분노가 치민다”라고 토로했다.

결국 조합은 정부가 새롭게 내놓은 분양가상한제 심사 기준을 적용해 분양가 재심의를 요청한 것으로 전해진다. 재심의에 돌입하면 최근 개선된 분양가상한제 산정 방식을 적용 받을 수 있다. 또 개선된 매뉴얼에 따르면 앞으로는 분양가상한제 적용 아파트의 분양가를 책정할 때 시군구 등 지방자체단체가 마음대로 가격 후려치기를 할 수 없기 때문이다.

다만 기간이 문제다. 재심의에 돌입할 경우, 분양 일정은 수개월 늦어질 수밖에 없다. 또 바뀐 상한제 기준을 적용해 재심의를 받더라도 분양가가 기대만큼 오르지 않는다면 분양 지연에 따른 금융비용 등 손실만 커질 수 있다는 우려도 나온다. 다수의 청약 대기자들은 “서울 대신 광명 지역을 택해 일반 분양 노렸는데 이러다 목이 빠지게 생겼다”라며 “집 값은 오를대로 오르고 있는 데다 내년에는 대출 규제가 더 심해지는 상황인데 그렇다고 이것만 기다리다가는 아무것도 할 수 없는 상황”이라고 답답한 심정을 나타냈다.

인근 공인중개업소 관계자는 “분양가 상한제가 적용된 베르몬트로 광명은 분양 일정이 지연이 될 경우 지연 된 만큼 추가 비용이 발생되고 있다”라며 “만약 조합 측에서 분양가 재심의를 신청 할 경우에는 분양 시기가 2022년 하반기로 예상할 수 있다”라고 설명했다. 그러면서 “또 분양가 상한제 적용해 분양가 심사를 받을 예정인 재개발 사업구역들도 분양 일정이 예상보다 연기가 불가피한 상황이 될 것 같다”라고 덧붙였다.

사실상 서울, 광명 2구역 “짓기만 하면 10억은 넘는데···분상제 탓에” 기사의 사진

2019년 광명제1R구역 모습(위)과 현재 철거 진행 중인 모습(아래). 광명1구역은 광명1동 일원 16만3004㎡다. 2009년 정비구역으로 지정되다가 2012년 재개발 조합을 설립하고 GS건설, 포스코건설, 한화건설을 공동 시행자로 선정했다. 2016년 6월 사업시행계획 인가를 받고 약 3년 만에 관리처분계획 인가에 나섰다. 광명1구역은 최고 38층, 아파트 28개 동, 3585가구(임대 217가구) 및 부대시설 등을 조성한다. 일반분양 물량은 전용면적 39~112㎡ 776가구다. 전용 59㎡는 모두 조합원 물량으로 배정했다. 사진 = 김소윤 기자2019년 광명제1R구역 모습(위)과 현재 철거 진행 중인 모습(아래). 광명1구역은 광명1동 일원 16만3004㎡다. 2009년 정비구역으로 지정되다가 2012년 재개발 조합을 설립하고 GS건설, 포스코건설, 한화건설을 공동 시행자로 선정했다. 2016년 6월 사업시행계획 인가를 받고 약 3년 만에 관리처분계획 인가에 나섰다. 광명1구역은 최고 38층, 아파트 28개 동, 3585가구(임대 217가구) 및 부대시설 등을 조성한다. 일반분양 물량은 전용면적 39~112㎡ 776가구다. 전용 59㎡는 모두 조합원 물량으로 배정했다. 사진 = 김소윤 기자

◇빌라 1채 프리미엄 5천만원에 팔았다는 1구역 일부 원주민들, 현재는 P 최소 5억 붙어 = 이렇듯 광명2구역 일반 분양가가 조합원들 사이에서 합의점을 찾지 못하자 바로 옆동네인 1구역을 포함한 다른 사업 구역들도 분양 일정 연기가 불가피해질 전망이다. 그 중 1구역은 현재 원주민들이 모두 이주한 상태로 철거 중에 있어 나름대로의 속도를 내는 상황이다.

광명1R구역재개발정비사업조합에 따르면 지난 12일 기준 철거율은 29.3%이며, 전체 철거 대상은 629동, 철거완료 동수는 184동인 것으로 나타났다. 빠른 속도로 철거가 이뤄지고 있으며, 올해까지 철거완료를 목표로 진행 중에 있다. 또 광명1구역 역시 최근 들어 협력업체와 업무 회의를 통해 분양가에 대해 논의한 것으로 파악됐다.

광명1구역 매물에 현재 프리미엄(P)이 약 5억원부터 7억원까지 붙은 것을 감안하면 분양가 역시 만만찮을 것으로 보인다.

인근 주민들 말에 따르면 광명1구역도 한 때 우여곡절을 겪은 적이 있었다고 한다. 광명뉴타운은 1구역을 포함해 지난 2009년 정비구역으로 지정됐다가 2012년에 해제되며 재개발 꿈이 물 건너간 적이 있었다. 그러다 5년 전 부동산 시장이 다시 눈을 뜨기 시작하면서 찬성이 높은 지역을 중심으로 재개발사업들이 곳곳에서 추진하게 됐던 것이다.

광명뉴타운 제 1R구역 2년 전(2019년)인 모습. 현재는 대부분 철거 진행 중에 있다. 사진 = 김소윤 기자광명뉴타운 제 1R구역 2년 전(2019년)인 모습. 현재는 대부분 철거 진행 중에 있다. 사진 = 김소윤 기자

해당 지역 내에서 30년 가까이 이상 동안 살았지만 재개발이 예상보다 지연되자 이를 못 참고 중간에 팔고 나갔던 원주민들도 있었다고 한다. 당시 오래된 빌라 1채(1억원 수준)당 나름대로 프리미엄 3~5천만원 정도 받고 팔았다며 좋아했다고 한다. 그러나 현재는 이 프리미엄 가격이 최소 5억원에서 많게는 7억원까지 받을 수 있게 되자 지금에 와서야 후회하고 있다는 것이다.

한편, 광명1구역은 뉴타운 내 2번째로 큰 대단지가 조성될 지역이다. 광명11구역이 4291가구로 가장 크게 지어질 예정이며, 그 다음이 광명1구역으로 3585가구, 이어 광명2구역이 3344가구 등 1, 2, 4, 5구역 등을 합친 가구수는 약 1만2000가구인데 이는 타도시 신도시급 규모다.

또 광명뉴타운 재개발이 조금씩 윤곽을 드러내자 최근 해제구역 12곳 중 5곳(3·6·8·13구역 등)이 공공재개발과 도심 공공주택 복합사업(도심 복합사업)을 잇달아 신청하기도 했다. 서울지하철 7호선 광명사거리역 북서쪽에 위치한 이들 3개 구역은 2013~2015년 정비구역에서 해제됐다.
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