與 압승한 2020총선···“주택 규제 확대로 리츠·상가로 자금 이동”

제21대 국회의원선거에서 여당인 더불어민주당이 압도적으로 과반을 넘는 결과가 나왔다. 이에 현 정부가 추진하고 있는 부동산 안정화 정책에도 힘이 실릴 전망이다.

우선 문재인 정부가 강화해왔던 부동산 규제책은 장기적으로 확대될 것으로 보인다. 전문가들은 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 당장 굵직한 규제가 나올 가능성은 낮지만, 여당 과반 의석으로 정부에 힘이 실린만큼 부동산 과열이 나타나는 지역에 종전보다 과감한 정책 결정을 내릴 수도 있다고 전망했다.

서울 및 수도권 부동산 급락을 예상하는 전문가는 없었지만, 규제 확대가 지방 부동산 경착륙으로 이어질 수 있다는 의견이 나왔다. 또한 주택시장으로 몰리던 유동자금이 리츠·상업용부동산·해외부동산으로 옮겨갈 가능성도 제기됐다.

◆정부, 풍선효과·과열 지역에 과감한 규제 예상
송승현 도시와경제 대표는 “큰틀에서 앞서 핀셋규제를 했다면 이제는 ‘집게식’ 규제를 할 수 있다는 것”이라며 “정부가 여당의 압승으로 힘을 받으면서 과열 지역에 적극적인 대처가 나올 것”이라고 설명했다.

특히 기존에 추진돼 온 청년주택, 가로주택정비사업, 3기신도시 등을 활용한 공급량 늘리기에도 속도가 붙을 전망이다. 야당에서 폐지를 주장했던 분양가 상한제는 예정대로 추진된다. 이에 정비사업을 통한 강남 내 주택 공급론도 힘이 빠질 것으로 보인다.

송 대표는 “정비사업 공급보다는 다주택자들이 가지고 있는 물건이 시장에 나올 수 있는 정책이 힘을 받을 것”이라며 “앞으로 강남권에서 주장하는 공급만이 부동산 시장 문제를 해결할 방법이라고 보기 어렵다”고 했다.

반면 정부 기조에 부합하지 않는 정책 논의는 뒤로 밀릴 것이란 전망도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “야당 지역구가 된 강남구 등은 전통적으로 보수 진영이였기 때문에 그쪽에서 원하는 종부세나 보유세 등을 조속히 완화할 필요성은 사실상 줄어든 셈”이라고 말했다.

그러면서 “다음 대선을 고려해야 할 시기가 오기 전까지 종부세 완화 논의는 미뤄질 가능성이 있다”고 전망했다.
◆서울·수도권 폭락은 없다···지방은 경착륙 주의
부동산 전문가들은 시장이 하향 조정기 혹은 안정기에 들어설 것으로 예상했다. 정부 규제가 부동산 시세 폭락으로 이어진다는 견해는 없었다.

우선 장재현 리얼투데이 본부장은 “서울 부동산 시장은 약세가 이어질 것”이라며 “그동안 일관되게 나타났던 비규제 지역 풍선효과 역시 정부 여당의 규제로 잡혀 나갈 것”이라고 설명했다.

송승현 대표는 안정기에 무게를 실었다. 그는 “부동산 가격이 폭락 혹은 폭등으로 갈 것 같지 않다”며 “전반적으로 물가 상승률 선에서 상향폭을 유지하는 수준이 될 것”이라고 내다봤다.

이은형 책임연구원은 정부의 SOC 확대 정책이 부동산 값이 긍정적인 영향을 주기 때문에 집값 하락은 현실성이 낮다고 평했다.

이 연구원은 “정부와 민간의 건설투자증가는 궁극적으로 부동산 호재다”라며 “지난해 정부는 2020 경제정책 방향을 통해 총 100조원 공공 SOC투자를 약속했는데 이는 필연적으로 투자수요를 끌어올 가능성이 높은 요소”라고 말했다.

다만 “이런 경우는 사람들이 매입하고 싶은 지역을 말하는 것임으로 전국적인 평균치와 차이가 있을 수 있다”고 부연했다.

청약시장은 주택 투자 수요가 줄면서 고전할 가능성이 제기됐다. 장재현 본부장은 “올해 초 코로나19 국면을 맞이하면서 ‘될 곳’ 위주 분양이 이뤄져 왔다. 하지만 앞으로 남아 있는 물량을 털어야 할 텐데, 주택 투자 수요가 쪼그라든다면 전망이 밝다고만 할 순 없다”고 전망했다.

지방 부동산에는 빨간불이 켜질 수 있어 주의가 필요하다. 장재현 본부장은 “지방의 경우 부동산이 하향세를 타게되면 무섭게 떨어진다”며 “지방 경제를 고려한 연착륙 정책이 필요한 이유”라고 말했다.

◆거래량 점차 회복···유동자산, 리츠·상업용부동산으로 이동할 듯
거래량은 조정기를 거친 후 정책적인 불확실성이 해소됨에 따라 점차 늘어날 것으로 전망된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “부동산 집값 안정에 대한 정부의 수요 억제책이 유지될 가능성이 커졌다”며 “코로나19 영향으로 인한 거래량 감소 추세가 당분간 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

송승현 대표는 “총선이 치러지면서 불확실성이 일부 해소됐다”며 “오는 6월 부동산세가 결정된 뒤 자금 여력이 없는 다주택자들의 물건이 시장에 나온 뒤 실수요자들의 매수가 잇따르면서 거래 경색이 조금씩 해소될 것”이라고 내다봤다.

시장에 풀려있는 유동자산은 주택 시장에서 상업용 부동산이나 리츠로 이동할 가능성이 커 보인다.

장재현 본부장은 “주택 시장 내 투자 수요 억제가 강화되면서 재개발·재건축 등 주택보다 소규모 빌딩 수요가 몰릴 것”이라며 “다만 급매로 나온 물건들에 대한 수요는 여전히 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

송승현 대표는 “아파트 시장은 실수요자 위주가 될 것으로 전망되면서 리츠 등 대체 투자 상품으로 유동자금이 이동할 것”이라며 “또한 수익형부동산 중 주거용으로 활용되는 상품과 해외부동산 투자도 늘어날 것으로 보인다”고 전망했다.