[2017 한국경제 7대 변수⑥-부동산 딜레마]갈팡질팡 부동산 정책···혼란만 가중

2016년은 ‘부동산의 해’였다고 해도 과언이 아니다. 올 경제성장률이 2%대로 저상장이 예상되는 가운데서도 부동산 시장이 외끌이로 내수경제를 이끌었다고 해도 크게 틀리지 않기 때문이다.

실제 지난해 9월부터 올 9월까지 전국 아파트 시가총액은 129조원(6.2%) 늘었고 분양가는 8.04% 뛰었다. 하지만 내년 사정이 크게 달라질 것으로 전망된다. 부동산 시장을 옥죄는 금리인상, 정부정책, 국내경기 등 3대 악재가 주택시장에 변수로 등장하면서 벌써부터 시장에 암운을 드리우고 있어서다. 게다가 대외적으로 트럼프 리크스를 비롯해 지표상 국내 경제성장률 전망치가 곤두박질치고, 증시와 기업투자도 꺾이고 있는 가운데 정부에선 아파트 집단대출(잔금)마저 옥죄는 등 시장에선 2017년 부동산 대폭락론까지 제기하고 있다.

◇대출금리 갈수록 높아질 듯=올해 국내 부동산 시장 호황을 이끈 건 단연 한은의 초저금리다. 하지만 내년엔 사정이 크게 달라질 것으로 보인다. 트럼프발 금리인상이 이미 예고 되고 있는 상황에서 해외자본 유출을 우려한 한은이 시차를 두고 금리를 올릴 가능성이 높다. 시장에선 미국의 금리인상을 기정사실화하고 있다. 지난 24일(한국시간) 공개된 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에 따르면 대부분의 위원들이 “빠른 시간 안에 기준금리를 올리는 데 동의한다”고 발언한 것으로 나타났다.

그 이유는 미국 고용시장과 인플레이션이 안정세로 접어들었기 때문이다. 이렇게되면 한국은행이 초저금리를 유지할 명분도 여력도 없어지게 된다. 가장 큰 이유는 미국 채권금리 인상으로 국내의 외국인투자자가 빠져나갈 위험성을 차단하기 위해서다. 금융당국 고위관계자는 “과거에는 미국이 금리를 인상하면 곧바로 우리가 뒤따라야 했지만 지금은 외환보유액이 충분해 시차를 둘 수 있다”며 “금리인상 시점에 대해서는 많은 의견이 있지만 국내경기 상황에 맞춰 최대한 늦추는 것이 가능하다”고 말했다.

문제는 금리인상 시 주택담보대출의 부실화가 우려된다는 점이다. 국내 주택담보대출을 포함한 가계부채가 1300조원에 이미 돌파한가운대 금리가 1%포인트 오르면 차주의 이자부담이 13조원 늘어난다. 대출금리가 오르면 주택수요가 줄어드는 데다 연체나 채무불이행으로 담보가 경매처분되면 집값이 폭락할 가능성도 배제할 수 없다.

이미 국내 시중은행들은 대출금리를 올리기 시작했다. 정부가 8·25 가계부채대책을 통해 대출규제를 강화한 이후 연 2%대 대출비중이 75.9%에서 69.2%로 줄어들었다. 연 3% 이상 대출비중이 30.8%를 차지한다. 대출부담을 견디지 못한 다주택자나 실수요자들이 매물을 시장에 쏟아낸다면 자산가격 폭락에 따른 경제파탄도 배제하기 어렵다. 초저금리에 따른 올해 청약시장 과열이 부메랑으로 돌아오는 셈인 것이다.

◇금융권 대출자격 강화도 발목=정부 정책변수도 수면위로 급부상하고 있다. 11.3부동산대책으로 강남 재건축 등 부동산 시장이 급랭하고 있어서만이 아니다. 금융위원회 등 금융당국이 주택담보대출은 물론 집단대출(잔금)까지 옥죄면서 시장에 찬물을 끼얹고 있다는 이유에서다.

실제 금융위원회는 최근 분양아파트의 집단대출 성격이 큰 잔금대출에 대해 가이드라인을 만들어 내년부터 적용하겠다고 발표했다. 지난 2월부터 시행하고 있는 기존 주택 주택담보대출과 마찬가지로 내년 1월 분양공고분부터는 분양권 잔금대출에 대해서도 거치기간 없이 원리금 분할상환해야 한다. 특히 모든 채무를 한꺼번에 들여다보는 총체적 상환능력평가(DSR)을 가계 대출에 도입한다.

결국 주택 거래시 자금 조달이 어려워진다는 얘기로 투자수요가 급격히 줄 것으로 보인다. 건설사들도 내년 분양 물량을 줄이는 등 보수적으로 접근할 예정이다. 현대건설은 내년 분양 목표치를 올해(약 2만 가구)보다 10~20% 줄여 잡을 예정이다. GS건설도 올해 2만 8000만 가구에서 내년에는 10% 이상 분양 물량을 줄일 계획이다.대우건설도 올해보다 20% 이상 공급 물량을 줄인다는 계획이다.

최근에도 일부 분양 일정을 미루기도하고 있다. 대우건설 관계자는 “11·3 부동산 대책으로 공공택지 공급이 중단된 데다 아파트 집단대출도 까다로워지면서 분양사업 자체가 타격을 받지 않을까 우려된다”며 “내년 분양 물량 목표를 올해(2만 8000가구)보다 6000가구 줄인 2만 2000가구로 잡고 있다”고 말했다. 대림산업도 마찬가지다. 아직 내년 사업계획을 세우지도 못했을 정도다. 이런 주택시장 침체는 건설산업 전반에 위축을 불러올 것이란 분석도 나온다.

◇헤매는 경기도 아킬레스건=갈길을 잃고 헤매는 한국경제도 부동산엔 아킬레스건이다. 이미 생산 소비 수출 등 각종 경기지표들이 악화일로를 걷고 있을 뿐만아니라 앞으로 트럼프 리스크부터 조선 해운 등 구조조정은 물론 가계부채 뇌관까지 전체가 다 지뢰밭이다. 한국경제가 사상 처음으로 3년연속 2%대 성장에 머물수 있다는 전망도 나온다. 경기관련해선 가장 큰 악재 중 하나가 트럼프 대통령의 보호무역주의다.

이는 한국 수출경기에 부정적일 수밖에 없다. 미국시장의 문이 닫히면 한국의 대미수출은 물론 중국이나 베트남을 통한 우회수출도 타격을 받는다. 한국경제는 수출의존도가 높은 만큼 경제성장률도 영향을 받을 가능성이 높다. 수출이 감소하면 내수가 경기를 지탱해야 하는데 현재 내수산업에서 건설부문이 차지하는 비중이 50%를 넘는다. 특히 부동산시장은 경기영향을 가장 많이 받는 영역 중 하나인 데다 고용시장 불안, 가계소득 감소 등이 주택수요에 직접적인 영향을 줄 수 있다.

가계부채 퇴관과 함께 2017년 부동산 대폭락마저 제기되고 있다. 장경철 부동산일번지 이사는 "가계부채가 너무 많은 상황에서 경기마저 꺾이면 사람들이 집을 살 여력이 없어진다. 가계부채 뇌관마저 터지면 금융권으로 리스크가 전이되고, 부동산 가격 폭락까지 염려된다. 내년 부동산 폭락이 현실화하지 않도록 정부가 경기를 지탱할 수 있도록 각종 거시적인 관전에서 대책을 내놔야 할 시점"이라고 강조했다.

◇정부 규제폭탄 투하 거래줄고 집값 ‘뚝’=활황기를 맞았던 부동산시장에 규제 폭탄이 투하되면서 내년 부동산시장을 급격한 냉각기로 몰아놓을 요소로 지목됐다. 트럼플레이션에 따른 미국발 금리인상도 국내 기준금리 인상에 영향을 줄 것으로 예상 돼 국내 주택시장 전망을 판가름할 중요한 요소로 분석된다.

부동산 규제정책은 올 하반기부터 계속해서 쏟아지고 있다. 공급축소 정책인 8.25 가계부채 대책, 청약자격 강화 규제인 11·3 부동산대책, 잔금대출규제인 11·24부동산 후속대책 등 각종 규제와 정책을 예고하자 벌써부터 거래량이 줄고 매매가격이 하락하는 조짐이 보이고 있다.

업계에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가가 내림세로 돌아섰고 거래도 눈에 띠게 줄어들었다. 11·3부동산대책의 여파가 서울 재건축 아파트를 중심으로 본격화하는 모양새다. 실제 지난 주 서울 아파트값은 37주 만에 상승을 멈췄다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 아파트값은 모두 하락했고, 서울 재건축 아파트 매매가는 0.25% 떨어졌다.

업계 관계자는 “11·3 부동산대책 이후 수요자들이 주택시장을 관망하고 있는 가운데 미국 금리인상예고 등 대외적 불확실성이 지속되고 국내 정국 혼란 등의 악재가 겹치면서 주택 거래시장이 얼어붙었다. 내년 부동산시장에 극적요소가 없는한 지금의 상황이 지속될 것으로 본다”고 말했다.

여기에 유예하기로 했던 임대소득 과세마저 정치권에서 제동을 걸고 있어 내년도 부동산 시장의 판가름은 올 하반기부터 발표한 정책이 얼만큼의 정책효과를 낼지에 달려있다고 예측된다. 전문가들은 우리나라 부동산시장의 부침이 정책 및 정치 변수와 큰
상관관계를 띠고 있다는 점을 지적하며 정책과 정치 변수가 내년도 부동산 시장을 판가름할 중요한 요소로 작용할 것으로 진단했다.

또 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 정책에 따른 물가상승(인플레이션) 효과(트럼플레이션)로 인한 금리인상 이슈도 부동산시장의 분위기를 결정지을 요소로 잠재돼 있다고 분석했다. 금리가 올라갈 경우 원리금을 감당하지 못한 사람들이 '하우스 푸어'
로 전락하거나 집을 급매물로 내놓으며 부동산 경기가 얼어붙을 가능성이 있기 때문이다.

김덕례 주택산업연구위원은 “올 한해 여신심사선진화 가이드라인 적용, 가계부채 관리방안(8.25대책)과 후속조치 시행, 맞춤형 수요관리대책(11·3대책) 등 주택관련 대출한 규제강화와 과도한 투기적 수요관리 정책이 향후 주택시장 위축시킬 중요한 요소로 보인다”고 분석했다.

최현일 한국열린사이버대학부동산금융학과 교수는 “정치권에서 표심을 자극하기 위한 표퓰리즘으로 부동산 정책을 활용하는 모양새를 보이기도 하고 트럼플레이션과 같이 금리인상에 직접적인 요소가 부동산시장을 판가름할 중요한 요소라고 보인다”며 “내년도 부동산시장 전망이 시계제로인 상태다”고 설명했다.